某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率为25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示。 轰2-2 同类宾馆的价格和净收益资料表 可比房地产 价格(万元) 净收益(万元/年) A 25200 3000 B 29400 3500 C 23800 2800 D 1660 200(1)计算客房与餐饮年总收益： 1)客房年总收益=(400×200+100× 350)×365—41975000(元)=4197.5(万元) 2)餐饮年总收益=4197.5×30%-1259.25(万元) (2)计算客房与餐饮年总费用： 1)客房年总费用=4197.5×35%=1469.13(万元) 2)餐饮年总费用=1469.13×55%=808.02(万元) (3)计算年净收益： 年净收益=4197.5+1259.25—1469.13—808.02+200=3379.6(万元) (4)由所给资料计算报酬率： 可比房地产的报酬率：A=3000/25200×100 9/6—11.9% B=3500/29400×100%=11.9% C=2800/23800×100%=11.76% D=200/1660×100%=12.05% 以其平均数作为估价对象的报酬率： (11.9%+11.9 9/5+11.76%+12.05 9/6)/4=11.9% (5)从公式求得该宾馆价格为： V=A/y=3379.6/11.9%=28400(万元)