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【简答题】
估价对象为一宗10000m
2
的“七通一平”用地,土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年,容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼,钢筋混凝土结构,共18层;其中1~3层主要为商业用途,建筑面积9000m
2
(含独立使用的车棚300m
2
),其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m
2
。工程自2006年9月1日开工,2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。
1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2.建筑安装工程费为1100元/m
2
,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3.商业用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金损失率共为10%,按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m
2
,运营费用率为24%。
4.商品住宅建成半年时可售出30%,平均价格为2700元/m
2
;建成一年时可售出60%,平均价格为2800元/m
2
;剩余的10%会在建成一年后售出,平均价格为2900元/m
2
,广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5.房地产报酬率为8%,折现率为12%,贷款年利率为6%,销售利润率为20%,估价测算如下(节选)。
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解:
1.开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000×5=50000(m
2
)
住宅总面积=50000-9000=41000(m
2
)
(1)商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置及租金损失率)
=50×12×(1-10%)=540(元/m
2
)
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)
=540×(1-24%)=410.40(元/m
2
)
商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)
47
]×1/(1+8%)
2.5
=4118.45(元/m
2
)
商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)
(2)住宅开发完成后的总价值=41000×30%×2700/(1+12%)
2.5
+60%×2800/(1+12%)+105×2900/(1+12%)
3.5
=8204.06(万元)
(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)
2.扣除项目
(1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)
(2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)
(3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)
(4)销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V
3.总地价
2006年9月1日的总地价:
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
=3031.74(万元)
题目标签:
公开市场价值
土地使用权出让
钢筋混凝土结构
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参考答案:
举一反三
【单选题】钢筋混凝土结构是建筑工程中应用最广泛的一种形式,混凝土材料的耐久性与工程的使用寿命息息相关,但由于其材料自身特点和使用环境,使得混凝土存在严重的耐久性问题,带来严重的安全问题和经济损失。钢筋混凝土耐久性问题已越来越引起人们的关注。《普通混凝土配合比设计规程》JGJ55-2011中规定,抗冻等级等于或大于()级的混凝土称为抗冻混凝土。( 案例)
A.
F15
B.
F25
C.
F50
D.
F100
查看完整题目与答案
【判断题】钢筋混凝土结构中常用的钢材有钢筋和钢丝(包括钢绞线)两类。( )
A.
正确
B.
错误
查看完整题目与答案
【单选题】对钢筋混凝土结构施加预应力的主要目的是( )
A.
提高承载力
B.
减少混凝土的用量
C.
避免混凝土出现裂缝,提高刚度
D.
方便施工
查看完整题目与答案
【单选题】土地使用权人应当在土地使用权出让合同签订后()日内向出让方支付全部土地使用权出让金。
A.
30
B.
60
C.
90
D.
50
查看完整题目与答案
【多选题】土地使用权出让最高年限按不同用途分别确定,下列说法正确的有( )。
A.
居住用地最高使用年限是70年
B.
教育、科技、文化、卫生、体育用地最高使用年限是50年
C.
商业、旅游、娱乐用地是50年
D.
工业用地是50年
E.
综合或者其他用地是40年
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【判断题】普通钢筋混凝土结构及梁、板、柱等构件(面层)应选用C30强度等级。 ( )
A.
正确
B.
错误
查看完整题目与答案
【单选题】国有土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件,由市、县()管理部门拟定方案。
A.
土地
B.
房产
C.
土地和规划
D.
土地管理部门会同规划、建设、房产
查看完整题目与答案
【单选题】现浇钢筋混凝土结构构件内竖向钢筋的接长宜采用()。
A.
闪光对焊
B.
埋弧压力焊
C.
电弧焊
D.
电渣压力焊
查看完整题目与答案
土木建筑工程>建筑施工考试题目
【多选题】型钢筋混凝土结构的特点是( )。
A.
结构承载力大
B.
抗震性能好
C.
耗钢量相对较大
D.
造价低
E.
多用于大跨度结构
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【单选题】国有土地使用权出让金收入科目属于()科目。
A.
基金预算收入
B.
一般预算收入
C.
专用基金收入
D.
国有资本经营预算收入
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结构承载力大
B.
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C.
耗钢量相对较大
D.
造价低
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B.
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C.
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